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禹洲地产总负债936亿剧增50% 毛利率暴跌

www.sytfyd.com2019-09-25
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摘要

[琶洲总债务达9360亿,毛利率增长50%]长江商报记者梳理年度报告,显示截至2018年12月31日,琶洲房地产实现销售收入560.03亿元,销售。目标的93%在2018年成为一些未完成年度目标的房屋公司。

《长江商报》记者梳理年报显示,截至2018年12月31日,琶洲房地产实现销售收入560.03亿元,完成年度销售目标的93%,成为2018年为数不多的少数几个之一完成一年。目标房屋公司。

以高利润着称的海洋房地产,在业内被称为“小中国海”,但利润也有所下降。数据显示,2018年,琶洲房地产实现毛利润74亿元,同比下降2.8%。 2017年,公司毛利润为76.83亿元,同比增长54.93%;毛利率也从2017年的35.4%大幅下降。%下降至30.72%,为2009年上市以来最低。

长江商报记者也注意到,经过23年的发展,琶洲地产还不到600亿。2015年至2017年,琶洲房地产销售额分别为140亿、232亿、403.6。亿元,与梯队房企的差距越来越大。规模增长缓慢,债务压力不小。2014-2018年,资产负债率在80%左右徘徊,分别为75.97%、80.62%、83.05%、78.17%和81.38%。

财报显示,截至2018年底,琶洲市总收入243亿元,毛利74亿元,现金及现金等价物、限制性现金约292亿元,现金比率约45%。436亿元,同比增长58%,其中一年内还贷39亿元,1-2年还贷28亿元,2019年偿债压力近70亿年。

业绩不达标

1994年12月8日,琶洲地产成立,秉承“大禹治水、大漠成州”的精神,走上了房地产的创业之路。2009年11月,琶洲地产在香港证券交易所挂牌上市。

2018年,琶洲房地产的销售目标是600亿元。从任务的实际完成来看,琶洲房地产的年度合同销售额仅为562.85亿元,与600亿元的年度销售目标相差近40亿元。元,年增长率下降到38.9%。

这是琶洲房地产自2009年上市以来首次未能实现其年度销售任务,并在2015-2017年连续第三年超过年度目标。

利润也下降了。 2018年,zhou州房地产毛利约为74.67亿元,同比下降2.81%;毛利率为30.72%,同比下降4.68个百分点。

事实上,琶洲房地产自2009年上市以来,一直保持着30%以上的毛利率和12%以上的净利润率。 2014-2018年上半年,Wei州房地产的毛利率分别为36.3%,35.75%,36.27%,35.4%和31.53%。 2018年是近年来跌幅最大,表现最差的一年。它达到了2009年上市以来的最低价。

琶洲房地产公司董事长林龙安的解释是:“琶洲的大部分土地储备在长三角的一二线城市和2018年的长江中。三角洲是受最严格限制的地方。因此,琶洲去年将近90亿元的土地价值推了下来。”

申万宏源表示,琶洲房地产2018年实现合同销售额560亿元,虽然同比增长39%,但与公司设定的600亿元目标相比仍有一定差距。年初,以及2016年和2017年。66%的年增长率也低于74%。主要原因是该公司项目集中的一线和二线城市去年表现不佳,这导致市场担心其执行情况。

据了解,琶洲房地产设定自己的2019年合同销售目标为670亿元,林龙安还提出了“ 2020冲刺1000亿”计划。自2019年以来,Wei州房地产的表现稳步增长。该公司最近发布的未经审计的运营数据公告显示,前六个月的合同销售金额为284.74亿元人民币,同比增长32.47%。据此计算,到2020年,“千亿”将如期交付,增长率必须不低于49.25%。

高地价

加快征地工作反映了Wei州房地产业发展的紧迫性。根据中国国家研究院发布的数据,2019年前六个月琶洲房地产获得的土地交易额为193亿元,在所有房地产公司中排名第27,而去年同期则排名第50年。

林隆安在2018年度业绩公告中表示,2019年的土地购置总预算约为400亿美元。据此计算,琶洲下半年的土地购置仍可能保持较快的步伐。

值得一提的是,今年以来,沧州房地产获得了很多高重叠地块。 3月21日,琶洲房地产以120%的溢价率收购了安徽省合肥市宝河区S1901的27.3亿土地。 5月16日,琶洲房地产6亿元入选晋江区三圣镇华新村24亩宅基地,溢价率134%。该地块曾被当地媒体称为成都“新地王”。

未来,琶洲房地产公司表示将继续通过公开招标,拍卖,与当地开发商合作等多种方式增加大湾区的土地储备,并建立城市更新团队以促进旧改革。项目。获得。

另一方面,引入华侨城(亚洲)作为第二股东也将成为拍洲房地产收购土地的重要途径。 3月26日,琶洲置业将中山项目21%的股份出售给了华侨城(亚洲)。

对于在土地市场的活跃,禹州地产强调“在拿地方面继续保持审慎,积极而不激进地补充优质土储,同时,力争杠杆率保持在合理、可控范围内”。禹洲地产还表示,公司会继续保持“三驾马车”(利润、规模、风险)的平衡发展,向千亿目标冲刺。

值得注意的是,近期融资环境收紧,近三百家中小房企倒闭,房企不得不高息融资缓解资金压力,禹州地产也不例外。

4月4日,禹洲地产发布公告称,间接全资附属公司厦门禹洲鸿图地产开发有限公司第一期公司债券发行已完成,发行规模为35亿元。债券的两个品种发行规模分别为人民币20亿元和15亿元,票面利率分别为6.5%和7.5%。对于债券用途,禹洲地产表示将用作偿还即将到期或回售的发行人现有境内公司债券。

此前1-2月,禹洲连续发行了3笔各5亿美元的优先票据,折合人民币逾百亿,票面利率均在8.5%以上。

财经评论员严跃进表示,优先票据的发行,说明企业在融资方面有较好的导向,这进一步体现了企业较好的资信状况。从融资的用途来说,为现有债务的再融资,是所谓的“发新债偿旧债”。尤其是从4月份债券工具看,利率成本已经降低,这也利好把控成本。后续对于企业来说,融资工作可以继续开展,同时也要注重项目运作,因为融资过于频繁,给投资者会留下资金方面有压力的印象。

克而瑞统计显示,截至2018年末,禹洲地产加权平均融资成本为7.23%,较2017年上升1.21个百分点。2019年,禹洲的境外融资进一步加速,以较高的成本发行美元债进行再融资,融资成本走高。克而瑞认为,企业高息融资虽然可以在一定程度上缓解资金压力,但势必对未来的经营利润率带来负面影响。

严跃进指出,拿地等成本上升,一方面说明相对来说拿地渴求很大,另一方面也需要看到,未来部分高价土地会往往形成很多新的成本,所以这方面也是需要注意的,尤其是今年下半年要防范资金方面的压力。

长江商报记者还注意到,禹州地产经过了23年的发展,如今才不到600亿规模,2015年-2017年,禹州地产销售额140亿、232亿元、403.6亿,与同梯队房企的差距越来越大。

规模增速缓慢,债务压力却不小。2014年-2018年资产负债率一直徘徊在80%上下,分别为75.97%、80.62%、83.05%、78.17%、81.38%。

财报显示,截至2018年年底,禹洲总营收为243亿,毛利润74亿,现金及现金等价物和受限制现金约292亿,现金比率约45%;而借款方面,借款总额436亿,同比上升58%,其中,39亿元借款须在一年内偿还,28亿借款在1-2年内偿还,也就是说,2019年禹洲有近70亿的偿债压力。

事实上,禹洲近几年的负债率也居高不下。财报显示,截至2018年底,禹洲地产总负债936亿元,同比去年增加49.9%;其中流动负债645亿元,流动负债率68.9%,同比增加34.3%。

申万宏源表示,禹洲地产的总有息负债规模可能较去年底上升超过三成至600亿左右,而外债占比则从30%升至45%。申万宏源近期发布的研究报告将禹洲地产评级下调至中性,目标价为4.22港元,较禹洲地产7月17日3.86港元的收盘价有9.3%的上行空间。

申万宏源在研报中提到,禹洲地产自去年合约销售未能达标后,着手于内部人员调整和架构改革,但仍然激进的扩张目标及支撑此策略的杠杆提升所带来的风险未能消除。

对于申万宏源的这份研报,禹洲地产曾公开回应称:“该机构下调了其覆盖的所有内房股评级(除两家央企华润置地及保利地产),我们是目前为止最后作调整的一家。”

严跃进向长江商报记者表示,高杠杆风险在于两点,包括企业自身的债务压力和外部的各类监管压力。从实际情况看,高杠杆的企业需要在近期积极降价促销,进而形成更好的资金回笼模式。

(文章来源:长江商报)

(责任编辑:DF515)

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